[6·3 대선 이번만은 꼭!] ④ 유예·부활 거듭…'재건축초과이익환수제' 손질, 차기 정부에 달렸다

④ 1기 신도시 정비사업 활성화

주택가격 안정화 취지 2006년 법 제정
'재건축 열풍' 경기·인천 직접적 영향
재초환, 부동산 경기 위축 가속 우려
부동산 친화 이명박 정부, 시행 일시 중단
문재인 정부 당시 야당 연장안 추진 불발

국힘, 22대 총선 1호 법안 폐지안 발의
민주, 시장 과열·형평성 이유 들며 반대

정부, 작년 재건축 선도지구 13곳 발표
조합, 추가 분담금 부담…선정 취소 성토

▲ 지은 지 30년을 넘긴 1기 신도시를 비롯해 용인, 수원 등 수도권 곳곳에서 리모델링 움직임이 활발하게 이뤄지고 있다. 사진은 수원 영통 아파트 단지./인천일보DB

'재건축초과이익환수제(재초환)' 폐지 여부가 제21대 대통령 선거 결과에 따라 결정될 전망이다. 그동안 국민의힘은 '폐지', 민주당은 '유지' 기조였다. 각 정부에 따라서도 유예와 부활이 거듭됐다. 1기 신도시 등 재건축 열풍이 부는 경기·인천은 재초환의 직접적인 영향을 받는 곳이다. 차기 정부를 이끌어갈 후보들의 입에 관심이 쏠리는 이유이다.

▲재초환 역사는?

재초환은 노무현 정부 당시 2006년 제정됐다. 재건축사업으로 발생하는 개발이익을 사회적으로 환수하고, 이를 적정하게 배분하자는 취지다. 개발이익에 일정한 부담금을 부과하자는 게 주요 골자다. 개발이익 사유화 방지를 통해 주택가격 안정 등을 도모하기 위해 만들어졌다.

당시 법을 보면 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 초과할 경우 부담금이 발생한다. 이익에 따른 구간별 부담액도 정해졌는데, 초과이익의 규모에 따라 10～50%의 누진율이 적용된다.

노무현 정부에서 이명박 정부로 정권이 바뀌면서 재초환 제도가 중단됐다. 2008년 금융위기, 부동산 거래 급감 등으로 시장경제가 악화되면서 재초환 같은 규제가 시장 위축을 가속할 수 있다는 우려가 제기됐다. 이명박 정부는 '부동산 규제 완화'를 주요 국정과제로 삼았고, 2009년 수도권 외 지역의 경우 2012년 11월부터 부담금을 일정기간 유예하도록 했다. 부동산 시장 침체와 민간주택 공급 위축 우려 때문이었다. 2013년 출범한 박근혜 정부에서도 이런 방침이 이어졌다. 결과적으로 2017년까지 법 시행이 유예된 꼴이다.

2018년 유예기간이 끝났다. 문재인 정부 당시 야당쪽에서 초과이익환수제의 유예 시기를 2020년까지 더 연장하려는 법 개정안 등이 발의했으나, 끝내 국회를 넘지 못했다. 이후 윤석열 정부가 들어서면서 기조가 재초환 폐지 쪽으로 방향이 변경됐다. 특히 2023년 재건축부담금이 면제되는 조합원 1인당 평균이익 금액을 3000만원에서 8000만으로 상향하도록 법이 개정됐다. 부과구간 단위 금액을 5000만원 단위로 조정했다.

법안 폐지안도 발의됐다. 국민의힘 김은혜 의원이 지난해 6월 발의했다. 22대 국회 국민의힘 1호 법안이다. 그러나 야당은 부동산 과열과 지역 간 형평성 등을 이유로 제도 폐지에 반대하면서 현재까지 계류 중이다.

▲1기 신도시 재개발 본격화하면서 논란

윤 정부 출범 이후인 2023년 12월 여당 주도로 1기 신도시 특별법으로 불리는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 제정되면서 재건축이 본격화하고 있다. 그러나 재초환이 가장 큰 걸림돌이 되고 있다.

우선 이 법안의 핵심은 재건축 연한을 20년으로 줄였다는 점이다. 공공기여 등 일정 조건을 충족하면 용적률도 최대 500%까지 상향할 수 있다. 정부는 지난해 11월 재건축에 나설 선도지구 13곳을 발표했다. 문제는 비용이다. 조합은 부지의 5% 기부 등 공공기여를 해야 한다. 이 때문에 주민들이 분담해야 할 비용만 수천~수억원에 달한다는 전망이 나왔다.

가장 큰 복병은 재초환이다. 주민들 추가 부담금을 내야 한다는 우려가 크다. 선도지구로 선정된 지역에서 취소를 요구하는 목소리가 나오고 있고, 재초환을 폐지해 달라는 국민청원 동의자수도 5만명을 넘었다.

실제 20212년 9월 정부는 한남연립 재건축조합에 17억2000만원을 부과했다. 당시 조합원은 31명이었는데, 1인당 5500만원이다. 2014년 9월 한남연립 재건축조합은 재건축부담금 부과에 대해 서울행정법원을 거쳐 헌법재판소에 위헌을 다투는 헌법소원을 청구했으나, 헌재는 합헌결정을 내렸다. 정부가 유지하는 한 재초환은 무조건 적용될 수 있는 셈이다.

한편 1기 신도시 계획인구를 보면 성남 분당 39만 320명, 고양 일산 27만6000명, 안양 평촌 16만8188명, 군포 산본 17만명, 부천 중동16만5688명 등이다.

현재 국민의힘은 재초환 폐지를, 민주당은 유지 입장을 고수하고 있다. 아직 양당 대통령 후보 입에선 재초환에 대한 구체적인 입장은 나오지 않았다. 다만 과거 이들의 재초환에 대한 입장은 명확하게 엇갈렸다. 이재명 민주당 대선 후보는 경기지사시절 “불로소득을 공공이 환수해 다수의 국민들에게 돌려주는 것”이라며 '개발이익 환원제' 도입을 거듭 강조한 바 있다. 반면 김문수 국민의힘 대선 후보는 과거 서울시장 후보로 출마했을 당시, 재초환 폐지를 공약으로 내걸었다.

/이경훈 기자 littli18@incheonilbo.com