[로펌스토리] 전세계약 연장, 어떻게 해야 유리할까

인천일보와 법무법인 고운이 함께하는 ‘로펌스토리’. 이번 Q&A에서는 전세계약이나 임대차계약을 연장할 때 꼭 알아야 할 법적 쟁점과 주의사항을 정리한다.

계약 갱신의 방식에 따라 임차인의 권리와 보증금 보호 범위가 달라지므로, 계약 만료를 앞둔 임차인이라면 반드시 확인이 필요하다.

전세계약을 연장하는 방식은 법적으로 세 가지로 나뉜다.

첫째는 묵시적 갱신이다. 계약 만료 후 임대인과 임차인 모두 아무런 말 없이 그대로 거주를 이어가는 경우로, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년이 자동 연장된다. 임차인은 언제든지 해지 의사를 통보할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 지 3개월이 지나면 계약이 종료된다.

둘째는 계약갱신청구권을 행사하는 경우다. 임차인이 최초 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 명확히 표시하면, 임대인은 실거주 등 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없다. 이때도 계약 기간은 2년이며, 임차인은 중간에 해지할 수 있다. 다만 갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있다.

셋째는 재계약이다. 기존 계약을 종료하고 새로 계약을 맺는 것으로, 이 경우에는 보증금 인상률 5% 제한이 적용되지 않는다. 대신 계약기간 중에는 임대인이나 임차인 모두 임의로 계약을 해지할 수 없다.

가장 중요한 문제는 보증금 보호다. 확정일자는 보증금의 우선순위를 결정하는 기준이 된다. 보증금이 그대로라면 기존 확정일자 효력이 유지되므로 별도 조치가 필요 없다. 보증금이 감액된 경우도 기존 확정일자가 유효하며, 특약으로 감액 사실을 명시하면 된다.

하지만 보증금이 증액된 경우, 증액분에 대해 반드시 새 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 한다. 그래야 추가된 금액까지 법적으로 보호된다. 기존 계약서에 ‘보증금 증액 연장 합의’라고 특약을 적는 방식도 가능하다.

한편 임대인이 바뀌었거나 보증금이 크게 변동된 경우라면, 새 계약이 기존 계약의 연장인지 새로운 계약인지 명확히 구분해야 분쟁을 피할 수 있다.

결국 전세계약 연장의 핵심은 보증금의 안전한 보전이다. 계약 형태와 금액 변동에 따라 법적 효과가 달라지는 만큼, 임차인과 임대인 모두 계약서를 세심히 점검하고 필요 시 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직하다.

/자문=법무법인 ‘고운’ 이호영 변호사
/정리=최준희 기자 wsx3025@incheonilbo.com