현대경제연구원 보고서

인구·소득 늘면서 올랐지만

실수요 감소·도시화 정체로

올부터 전국적 내림세 예상

가격급등·급락 대비책 시급




현대경제연구원은 10일 '아파트 가격 하락 가능성과 시사점' 이란 보고서를 발표하고, 일부 지역을 제외한 서울, 경기 등 수도권지역의 아파트 가격이 하락할 가능성이 높다고 전망했다. 다음은 이날 현대경제연구원이 밝힌 1999년 이후 20여년간의 수도권 아파트 가격의 상승원인과 2010년 이후 가격 하락 전망 원인 등이다.



● 20여년간 수도권 아파트 가격의 상승
전국적으로 아파트 매매가격은 지속적으로 상승하여, 2010년 1월 아파트 매매가격지수(2008년 12월=100)는 사상 최고치인 101.7을 기록하였다. 특히 수도권 지역의 아파트 매매가격은 1999년부터 2009년까지 연평균 9.7%(전국 평균 7.2%) 상승했다. 수도권 아파트 가격의 장기 상승 원인은 다음과 같이 분석된다.
첫째, 도시화 및 핵가족화로 아파트 수요가 증가했다. 도시화율은 1990년 40.7%에서 2005년 80.8%로 급등했고, 1세대가구의 비중 역시 동기간 10.7%에서 16.2%로 상승했다.
둘째, 1950년대 중반부터 형성된 베이비 붐 세대에 의해 아파트 실수요 계층인 30~40대 인구가 증가했다. 1970년부터 2005년까지 30~40대 수도권 인구의 연평균 증가율은 4.1%로 전국 평균 인구 증가율 1.2%에 비해 높은 수준을 유지하고 있다.
셋째, 실질 소득 증가로 아파트에 대한 수요가 증가했다. 1인당 실질 국민 소득은 1970년 144만 원에서 2008년 1천933만 원으로 급증했다.
넷째, 아파트 가격 상승 기대감과 함께 아파트를 안정 자산으로 여겨 아파트에 대한 투자 수요가 증가했다.


● 수도권 아파트 가격 하락 가능성 검토
2010년 부터 수도권 아파트 가격은 하락할 것이며, 이로 인해 지방 아파트 가격 역시 동반 하락될 것으로 전망된다. 수도권 아파트 가격의 하락 전망은 다음과 같은 이유에서이다. 첫째, 도시화의 속도가 정체되고 있다. 연평균 도시화율 상승률은 1975~1980년 3.4%에서 2005~2010년 0.3%로의 급락이, 수도권 인구 증가율은 2001년 2.8%에서 2010년 2.1%로의 하락이 예상된다.
둘째, 저출산에 따른 30~40대 실수요 인구가 감소하고 있다. 실제로 수도권 30~40대 인구는 2013년 876만 명을 기록한 이후 감소세로 전환될 것으로 추정된다.
셋째, 수도권을 중심으로 아파트 구입 능력이 낮아지고 있다. 평균 연봉(2,710만 원)을 받는 근로자는 서울에서 66㎡(20평)의 아파트를 장만하기 위해 13년간 일해야 한다.
넷째, 금융권으로부터 추가적인 차입 여력 역시 거의 소진되었다. 가계의 가처분 소득대비 금융 부채 비율이 2008년 139.9%로 미국과 일본의 2007년 수준보다 높다.


● 정책 과제
시장 원리에 따라 아파트 가격의 장기적인 하향 안정세를 유지하기 위해서는 첫째, 단기적으로 아파트 가격이 급등하는 것을 막기 위한 대책이 마련되어야 한다. 둘째, 버블 붕괴가 급진전될 경우 가격 급락 가능성이 있으므로 대비책이 마련되어야 한다. 셋째, 수도권 아파트 가격을 점진적으로 하락시키기 위해 지방 인구의 수도권 인구로의 유입을 최소화하고 수도권 노령 인구의 지방으로의 유출을 위한 정책을 마련해야 한다.
현대경제연구원의 이날 보고서와 관련, 인천지역의 부동산 전문가는 "송도신도시 등 인천의 일부 지역 아파트의 경우 전반적인 수도권지역 부동산 시세와는 달리 하락할 것으로 보이지 않는다"며 "다만 이사철과 금융환경 등에 따라 시기별로 등락을 반복할 전망이다"고 말했다.

/김신호기자 shkim@itimes.co.kr

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