정부는 부동산 PF 문제의 심각성에 대한 경각심을 가져야 한다. 시장 논리에 맞게 구조조정을 우선해야 한다. 2022년 10월 레고 사태와 지난해 2월 대우건설의 울산 주상복합 손실 때 PF 부실의 불씨가 번지고 있었으나 정부는 장밋빛 기대를 하며 무모하게 끌고 왔다.

부동산 PF 대출잔액은 지난해 말 기준으로 134조가 넘는데 이 중 미착공된 PF가 30%이다. 계속 이자가 누적돼서 PF는 더 증가한다. 134조 중, 본PF 외에 땅을 사기 위해 시행사들이 대출받은 브릿지론만 30조이다.

2008년 전국 미분양 아파트가 16만5000호 PF 대출잔액은 80조원이다. 그런데 최근 미분양 아파트는 5만8000호로 2008년보다는 미분양 부동산 리스크가 적어 보일 수 있다. 그러나 PF 대출잔액은 2008년 금융위기 당시보다 50조원이나 많다.

그렇다면 부동산 PF 문제의 근본 원인은 무엇인가?

시행사와 건설사들이 땅을 너무 비싸게 매입했다. 가격이 안 오르고 분양이 안 될 거 같으니까 시작도 못 하는 것이다. 단순히 채권 만기 연장해주고 이자 후불해 준다고 해서 시장을 부양할 순 없다. 결국 이 문제를 해결하려면 누군가 책임을 져야 한다. 시행사들과 우발채무가 높은 시공사 중 몇몇은 디폴트 되는 수순은 불가피하다. 부실 현장은 자산 매각으로 청산 과정에 돌입해야 한다. 이 과정이 반드시 있어야 부동산 PF 문제가 풀릴 수 있다.

2008년 금융위기 때 미분양으로 100대 건설사 중에 30%(30개)가 워크아웃에 들어갔다. 그 후 주택시장이 회복했다. 위 과정에서 일부 제2금융권에서 몇몇 금융기관들이 책임을 피할 순 없을 것이지만 현재 대형 금융기관들은 그 정도는 충분히 대비하고 있고 감내할 수 있다. 그렇게 해서 그나마 땅값 회수하면 손실액은 134조원 중에 4분의 1 정도 수준인 30~40조 정도다. 이 정도로 금융 시스템이 무너지지 않는다.

또한 건설투자가 지난해 기준 GDP 대비 13%로 과거보다 건설 부문이 국내 경제에 차지하는 비중이 많이 줄어서 PF 부실이 저성장 국면에서 성장률은 더 낮춰질 수는 있겠으나 국가위기 상황까지는 가지 않는다.

다만 자본 적정성이 괜찮은 금융기관들은 버틸 수 있겠으나 증권사는 본PF에서 20조 정도 중 대부분이 후순위 채권으로 문제 발생 여력이 클 수 있다. 현재 중소형 증권사나 저축은행은 돈이 없다. 특히 저축은행은 2년째 적자로 자본 유동성이 떨어져 있어 대손충당금을 겨우겨우 맞추고 있다. 1순위라 하더라도 분양률이 저조하면 당연히 리스크가 크다.

금융 당국에서도 대손충당금 비율을 올릴 수 있는 메시지를 던질 수 있다. 그렇게 되면 당기손익에서 빼서 대손충당금을 맞춰야 하는데 순이익이 없는 적자상태에서 맞출 수 없으니 자본금에서 빼 와야 한다. 그렇게 되면 자기자본비율이 낮아져 금감원에서 권고 대상이 될 수 있다. 그렇게 되면 유상증자, 즉 새로운 주인을 찾아야 한다.

구조조정 과정에서 여기에 몇몇 중소형 증권사나 저축은행, 캐피탈사는 무너질 수 있을 것이다. 어쩔 수 없이 거쳐야 할 시장 논리이고 과정이다. 건설사에 이어 금융사로 번지는 PF 부실화가 시작에 불과한 지금 시점 정부의 가이드가 매우 중요하다. 더는 지체해서는 안 된다. 타이밍이 중요하다.

/정영남 아이브파트너스 대표

---