김기윤 변호사 (부동산전문변호사)

임대차계약 중 세입자에게 임차해주고 난 후 월세를 미납하거나 임대차계약이 종료되었는데 여러 이유를 들어 건물을 인도하지 않을 때, 그리고 내 땅에 누군가 불법적인 점유하여 사용할 때가 있습니다. 이런 경우 소유자는 ‘명도소송’과 ‘점유이전금지가처분’으로 대응하게 되는데 구체적으로 명도소송이 어떤 소송인지, 그리고 어떻게 대응하는지 알아보고, 관련 쟁점을 살펴봅니다.

 

1. 명도소송의 개념과 적용되는 법령은?

명도란 점유할 권리가 없는 자로부터 주택, 상가, 토지 등의 인도를 구하는 것을 말하며, 명도소송은 부동산 소유자 또는 임대인이 임차인이나 불법점유자를 상대로 제기하는 소송입니다. 즉, 집주인이 계약해지 사유로 세입자에서 나가달라는 소송이 명도소송입니다. 명도소송 판결문을 근거로 명도집행을 하여 월세를 연체하는 임차인을 내보낼 수 있습니다. 그리고 '점유이전금지가처분'을 명도소송과 함께 신청하여 결정을 받아두는데, 그 이유는 명도소송 진행 중에 임차인이 임대차의 점유를 상실시킬 우려가 있기에 방지하기 위해서 결정을 받아두는 것입니다.

임대차와 관련하여 적용받는 법령은 다음과 같습니다. 임대차의 기본법령은 민법 618조 이하에 규정하고 있습니다(민법 제618조 내지 654조). 그리고 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 함)과 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 함)으로 상가나 주택 등의 임대차와 관련한 특별법을 규정합니다.

상가ㆍ오피스텔ㆍ공장 등 상업용 부동산의 경우 상가임대차법이 적용되며, 아파트ㆍ빌라ㆍ다가구주택 등 주거용 부동산의 경우 주택임대차법이 적용됩니다. 그리고 상가임대차법과 주택임대차법의 적용을 받지 않는 건물ㆍ토지 등 기타부동산의 경우 민법 적용을 받습니다.

 

2. 명도소송 제기할 수 있는 요건은?

명도소송을 제기할 수 있는 대표적인 사유로 ① 월세가 밀린 경우 ② 계약기간 만료된 경우 ③ 계약서 위반한 경우 ④ 불법적으로 점유하고 있는 경우 이에 해당합니다. 이런 사유가 있다면 계약해지 통보하고 명도소송을 제기할 수 있습니다.

대표적으로 월세가 밀린 경우 임대인이 계약해지를 통하여 명도를 요청할 수 있는데, 상가ㆍ오피스텔ㆍ공장 등 상업용 부동산의 경우 3기에 해당하는 월세가 연체될 경우 계약해지를 통보하고 건물 명도를 요청할 수 있습니다(상가임대차법 제10조 제1항 1호). 여기서 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임’이라고 규정하고 있는데 과거에 3기분의 월세를 연체한 사실이 있다는 점이 아니라 현재 3기에 이르는 월세가 밀린 경우를 말합니다.

아파트ㆍ빌라ㆍ다가구주택 등 주거용 부동산의 경우 2기에 해당하는 월세가 연체될 경우 명도소송을 할 수 있고(주택임대차법 제6조3 제1항 제1호), 건물ㆍ토지ㆍ공작물 등 기타부동산의 경우 2기에 해당하는 월세가 연체될 경우 명도소송을 할 수 있습니다(민법 제640조).

 

3. 명도소송할 때 발생할 수 있는 쟁점은?

첫 번째, 명도단행가처분은 가능한가요?

일반적으로 명도소송 판결을 기다려 명도집행을 해야 합니다. 그러나 채권자 급박한 사정으로 부동산을 신속하게 인도받아야 할 필요가 있을 때 사용할 수 있는 가처분절차로 ‘명도단행가처분’ 신청을 고려해야 합니다.

명도단행가처분이 인용되려면 ① 채권자에게 피보전권리(채권자가 가처분결정으로 보전하고자 하는 권리)가 존재하고, 본안소송의 판결 결과가 나올 때까지 기다릴 경우, ②회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과가 되는 사정이 있어야 합니다. 또한 채무자에게 유익비, 부속물매수청구, 보증금 반환, 유치권 등 항변할 권리가 없어야 합니다. 가장 중요한 요건은, 명도단행가처분이 인정될 경우 채무자가 입게 될 손해와 명도단행가처분이 인정되지 않을 경우 채권자가 입게 될 손해의 비교형량을 보고서 판단하게 됩니다.

따라서 채무자일 경우에는, ‘명도단행가처분이 인용되면 내가 점유를 잃게 되어 영업을 못하게 되어 생계에 지장이 생긴다’ 등의 주장이 가능하고, 반면에 채권자일 경우에는, ‘채무자로부터 토지를 한시라도 빨리 인도받아 아파트를 신축해야 한다, 입주자들과 분양계약을 했기 때문에 언제까지 완공하여 분양하지 않으면 입주자들에게 손해를 배상해줘야 한다’는 등의 주장이 가능합니다.

 

두 번째, 소송 전 ‘내용증명’을 반드시 보내야 하나요?

월세 미납의 경우 명도소송을 진행하려면 계약만료 전이라면 계약해지 통보가 필수적입니다. 명도소송에서 계약해지 사실을 입증해야 합니다. 통상 계약해지 통보의 방법은 내용증명을 보내는 것이 가장 최선입니다. 다만, 내용증명을 발송하는 것이 어려운 경우 문자를 발송하여 세입자가 답변하는 경우와 카카오톡을 보내 숫자 1이 사라진 점을 들어 확인한 것으로 갈음할 수 있습니다. 그러나 이도 명확하지 않다면 내용증명을 발송하는 것이 가장 좋습니다. 다만, 내용증명은 도달해야만 효력이 있는데 반송될 경우 내용증명을 발송본을 사진으로 찍어서 보내는 방법도 가능할 것입니다.

만약, 앞서 설명한 방법으로도 계약해지 통보가 어렵다면 명도소송을 제기하면서 계약해지 통보하는 방법도 있습니다. 이런 경우 사전에 명도소송 요건이 갖춰지고, 증거도 충분히 확보된 상황에서만 사용할 수 있습니다. 이때 내용증명으로 시간을 소요하지 마시고 곧바로 명도소송 제기하는 방법도 고려해보시기 바랍니다.

 

셋째, 월세미납 임차인에 ‘단전·단수’를 할 수 있나요?

집주인이 계약서나 관리규약 등으로 임차인 건물에 단전ㆍ단수할 수 있다는 조항을 들어 월세와 관리비를 밀린 사정만으로 단전·단수할 경우 민·형사상 책임을 진 사례도 있습니다. 상가의 경우 형법상 업무방해가 될 수 있고, 주거건물의 경우 형법상 수도불통죄가 성립할 수도 있습니다. 그리고 민사상 불법행위에 의한 손해배상책임도 부담할 수 있습니다.

법원은 일정한 조건을 갖춰진 경우 단전·단수를 허용하고 있습니다. 1) 임대차 계약기간이 만료되었을 것, 2) 차임이 연체되어 보증금이 남아 있지 않을 것, 3) 계약해지 의사표시를 하였을 것, 4) 수차례 차임지급을 통지하였을 것, 5) 미리 단전·단수를 예고하였을 것, 6) 단순히 영업을 방해하려는 의도나 고통을 주려는 의도가 아닐 것, 7) 단전·단수 조치가 최후의 수단일 것 등 위 요건을 갖췄다면 임대인의 단전·단수 조치가 정당한 사유가 됩니다.

이와 관련하여 법원은 “어떠한 행위가 정당한 행위로서 위법성이 조각되는 것인지는 구체적인 경우에 따라서 합목적적, 합리적으로 가려져야 할 것인바, 정당행위를 인정하려면 첫째 그 행위의 동기나 목적의 상당성, 둘째 행위의 수단이나 방법의 상당성, 셋째 보호이익과 침해이익과의 법익권형성, 넷째 긴급성, 다섯째 그 행위 외에 다른 수단이나 방법이 없다는 보충성 등의 요건을 갖추어야 한다.”라고 판단하고 있습니다.

실제 사례로 시장번영회 회장을 맡고 있는 피고인이 관리규정을 위반하여 칸막이를 천장에까지 설치하여 운영중인 일부 점포주들에게 대하여 단전 조치를 한 경우 정당한 사유로 본 사례도 있습니다.

 

4. 집주인이 명도소송에 준비해야 할 서류와 소송제기

월세가 연체되어 명도소송을 제기해야 할 필요가 있을 때 사전에 준비할 서류들이 있는데, 임대차계약서, 문자나 카카오톡 대화 캡쳐 이미지, 내용증명, 건물도면, 전대차계약서, 건물간판 사진 등 그 밖에 임대차계약 관련 서류들을 준비해주시면 됩니다.

명도소송의 진행은 통상적으로 ① 명도, 점유이전금지가처분 소제기 ② 명도본안절차 ③ 명도승소와 판결문획득 ④ 명도집행시행 순으로 진행하게 됩니다. 이러한 절차로 빠르게 진행하는 노하우를 아는 것이 임대인에게 최대한의 손해를 방지할 수 있을 것입니다.

보증금이 일정금액 남아 있다고 명도소송을 지체하는 것보다는 명도소송 요건이 갖춘 경우라면 적극적으로 내용증명발송이나 명도소송 제기하셔서 대응해보시기 바랍니다.

 

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