[질문 1] 저는 상가임차인입니다. 최근 영업도 부진해 2개월 월세를 건물소유자에게 지급하지 못하였습니다. 임대인은 임대차계약 체결 당시, “임차인이 월세를 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다”고 특약했다는 이유로 월세를 2개월치 연체되었으므로 계약을 해지하고 명도해 달라고 합니다. 2개월 연체되었다고 계약이 해지될 수 있나요?

(답변) 상가건물임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 자임에 도달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉 3개월 상당의 월세를 연체되어 있을 때 임대인은 법률상 해지할 수 있습니다. 그런데 이러한 규정을 위반해 임차인에게 불리한 2개월 월세를 연체해도 계약해지할 수 있다는 약정은 특별한 사정이 없는 한 효력이 없습니다. 따라서 임대인의 명도요청은 인정되지 않습니다.

 

[질문 2] 뉴스에 보니까 코로나 때문에 월세를 밀려도 괜찮다고 하는데 구체적으로 설명해 주세요.

(답변) 상가건물임대차보호법상 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임대차계약을 해지한 후 명도청구를 할 수 있습니다. 그에 반해 임차인은 계약갱신청구를 할 수 없고 권리금 주장도 할 수 없습니다.

그런데 최근 코로나 때문에 상가건물임대차보호법을 개정해 2020. 9. 29부터 6개월간 월세를 연체하더라도 임대인은 임대차계약을 해지하여 명도청구를 할 수 없으며, 임차인은 이 기간 동안 월세를 연체되었더라도 갱신청구를 할 수 있으며 권리금 주장도 할 수 있습니다.

 

[질문 3] 상가건물 소유자가 바뀌었습니다. 그런데 새 건물주가 리모델링을 이유로 임차인에게 명도해 달라고 요구합니다. 명도를 해 주어야 하나요?

(답변) 상가에서 장사를 하다보면 건물소유자가 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 새 건물주의 요청대로 건물에서 나가야 되는지에 관해 상가건물임대차보호법에서 임대인의 상가건물 리모델링을 이유로 임대차계약 해지사유가 규정돼 있지 않습니다. 따라서 새로운 건물주의 요청을 받아주지 않아도 됩니다. 또한 임차인은 최초 계약일로부터 계약갱신요구권을 행사할 수도 있으므로 참고하기 바랍니다.

 

[질문 4] '권리금 포기' 특약이 상가임대차계약상 유효한지?

(답변) 임대차계약을 할 때, 임대인의 요구로 권리금을 포기하는 특약을 하는 경우가 있습니다. 이러한 권리금 포기 특약한 대로 정말 상가임대차보호법상 권리금 보호를 못 받는지를 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 권리금 포기 약정은 임차인에게 상당히 불리한 것입니다. 이렇게 임차인에게 불리한 약정은 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 것으로서 효력이 없습니다. 다만 임차인의 권리금 포기 약정을 하게 된 경위가 주변 임대료 시세보다 상당히 저렴하게 산정된 것이라면 유효할 수도 있습니다.

주의할 점은 임차인은 임대인을 상대로 직접 권리금을 청구하는 것이 아니라, 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하는 과정에서 임대인이 정당한 사유 없이 방해할 경우 임차인이 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 것입니다.

/김기윤 변호사 column@incheonilbo.com

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