최초 고시 13년 만에 착공 눈앞
조합원 일부 추가 부담 문제로
뉴스테이서 일반분양 전환 주장
용적률 50% 상향 혜택 포기 및
사업 기간 연장·소송 감내해야
▲ 인천시 동구 금송 재개발구역 일부 조합원들이 재산권 보호를 촉구하며 동구청사 앞에서 시위를 벌이고 있다. /인천일보 DB

인천시 동구는 지난 3월1일 금송구역(송림동 80-34 일원 16만2623㎡) 재개발정비사업 관리처분계획 인가를 고시했다. 최초 정비구역 지정 고시(2008년 5월6일)가 난 지 13년 만이다.

관리처분계획 인가는 착공 바로 전 단계다. 현금청산인 보상과 조합원 이주 절차를 거쳐 지은 아파트에 입주하면 그만이다.

거의 막바지에 다다른 금송구역에 재개발 방식을 놓고 여전히 다른 목소리가 나온다. 기업형임대사업(뉴스테이) vs 일반분양 간의 충돌이다. 개발방식에 대한 이견은 임대사업자와 조합원 간의 손익 다툼으로 옮겨붙고 있다.

뉴스테이 사업방식인 금송구역에는 3965가구가 들어선다. 이 중 67.4%인 2673가구 는 임대사업자가 사 간다. 나머지 1292가구(공공임대 207가구 포함)는 조합원 분양 몫이다.

조합원 평균 분양가는 3.3㎡당 885만원이다. 임대사업자 매각단가 884만원보다 비싸다. 아파트 평균 분양가는 2억6000만원으로 겉으로 보기엔 조합원이나 임대사업자나 별반 차이가 없다.

금송구역 조합원은 1070명이다. 현재 터와 건물 감정가 1억원 미만이 508명(47%), 2억원 미만이 452명(42%)이다. 조합원의 82%가 재산 2억원 미만을 갖고 있어 최소 6000만~1억6000만원의 부담금을 내야 한다. 조합원의 44%인 475명이 60~70대(367명 40~50)여서 부담금을 감내할 여력이 그리 많지 않다.

공사비의 상승도 조합원에게 큰 부담이다. 건축비는 당초 3.3㎡당 평균 379만원이었다. 물가상승에 따라 수주 시공사의 공사비는 463만원으로 올랐다. 1392억원의 추가 공사비가 발생해 총 공사비는 8844억원에서 1조236억원으로 뛴다. 조합원 1가구당 1억3000만원의 추가 부담이 생긴다. 조합원은 평균 3억9000만원에 분양받는 셈이다.

조합원 일부가 기업형 임대사업을 일반분양 방식으로 바꿔야 한다고 주장하는 이유다. 3.3㎡당 885만원인 임대사업자 몫을 분양 시세((3.3㎡당 1300만~1400만원)에 맞게 일반분양으로 돌릴 경우 조합원 부담이 준다는 것이다. 주안10구역과 청천2구역 재개발구역도 뉴스테이에서 일반분양으로 돌렸다.

여기에는 위험 요소가 존재한다. 금송구역은 뉴스테이 재개발로 용적률 50%를 더해 299.7%를 적용했다.

뉴스테이를 포기에 따른 용적률 상향 혜택이 소멸해 공공주택 용지가 감소(12만4051.4㎡→11만1009.4㎡)한다. 기반시설 부담은 증가(3만6356㎡→5만1614㎡)한다. 결국 698가구가 준다. 사업방식 변경은 공사비 증가로 이어지는 사업 기간 연장(2년)도 동반한다. 임대사업자의 소송도 예상된다. 청천2구역의 임대사업자는 조합을 상대로 780억원의 위약벌 소송을 제기했다.

오는 7월 금송구역 이주가 시작된다.

/박정환 기자 hi21@incheonilbo.com