"매달 임대 수익을 보장합니다."

요즘 라디오나 TV에서 자주 마주치는 지식산업센터 광고들은 주로 '새로운 투자처'를 강조하고 있다. 지식산업센터는 하루가 다르게 바뀌는 부동산 규제 밖에다 각종 세제 혜택도 누릴 수 있다고 홍보한다.

지식산업센터에서 공장을 운영하는 입주자들이 궁금할 층고, 하중 등 건축물 내부 사정보다는 '광역 교통망', '근린 생활시설'처럼 일반 아파트, 오피스텔 광고에서 흔한 문구들이 앞에 선다.

산업단지 구조고도화에서 핵심 시설인 지식산업센터를 놓고 투자처라는 인식이 굳어지는 와중에 인천 산업 중추인 국가산업단지에서도 몇 년 새 아파트형공장(지식산업센터 옛 이름) 확장세가 눈에 띈다.

▲ 국가산단 승인 절반 건축 진행 중

지난 22일 폴리텍대학교 남인천캠퍼스에서 열린 '주안국가산업단지 50주년 기념행사'는 미래엔 주안국가산단이 '첨단형 산업단지'로 변화하겠다는 청사진을 제시하는 자리였다. 이를 위한 세부 계획 중 첨단 지식산업센터를 2022년까지 10개소로 확충한다는 내용이 서두에 섰다. 한국산업단지공단이나 인천시, 관계 기관들은 지역 국가산단이 구조고도화로 가기 위해선 지식산업센터 확충이 중요하다고 보는 것이다.

한국산업단지공단 인천지역지역본부 자료를 보면, 인천지역 국가산단인 남동·부평·주안산단 내에서 지난 9월 말까지 인허가(승인)를 받은 지식산업센터는 모두 30곳이다. 이 가운데 43%(13곳)는 아직 건축이 완료되지 않은 상황이다. 건설이 추진 중인 13곳에서 7곳은 첫 삽도 뜨기 전이다. 그만큼 최근 들어 지식산업센터 물량 진입이 활발하다는 뜻이다. 인천 전체 지식산업센터 승인 건수는 총 67건으로 지역 10여곳 산업단지에서 국가산단 3곳이 차지하는 몫이 절반에 조금 못 미치는 수준이다.


▲ 남동산단 기업 10곳 중 7곳은 월세살이. 공장 임대 불붙을까

남동구에서 활동하는 공인중개사는 "저렴한 경우, 지식산업센터 실투자금이 대출 포함해 1억원대부터 시작되면서 서울, 경기에 이어 인천까지 수도권 전역에 투자 수요가 늘고 있다"며 "중소기업 육성책, 세제 감면 혜택 등 정부 지원 덕분에 취득세는 최대 50% 감면되고 재산세는 37.7%나 감면되니까 일반 부동산보다 매력적인 부분이 확실히 있다"고 전했다.

이처럼 전문가들은 지식산업센터가 실입주보다 투자자들에게 각광을 받으면서 양적 증가 급물살을 타고 있다고 분석한다. 그러니까 공장 월세 받으면서 임대 수익을 얻으려는 손길이 지역 지식산업센터에도 많다는 의미다.

지난 수십년 역사만큼 땅값 역시 천정부지로 오른 인천 국가산단에서 월세살이 공장 비율은 다른 지역 국가산단에 비해 높은 실정이다. 전국 38곳 국가산단 가운데 2019년 8월 기준 남동산단은 임차 공장 비중은 전국에서 세 번째로 높은 67.7%(6936개 입주 기업 중 임차 기업 4697개)다. 1위, 2위인 구미, 북평국가산단 입주 기업이 각각 24개, 42개에 그치는 걸 봤을 때, 어느 정도 규모가 있는 국가산단에선 남동산단 임차 공장 비중에 가장 높은 셈이다.


▲ 4차 산업 적응 위해선 지식산업센터 필수. "분석 통한 방향 설정해야"

정부가 민간택지에 대한 분양가 상한제 강행 의지를 드러내면서 주택 시장이 어수선한 분위기를 이어가고 있다. 청약 자격 제한, 대출 규제 강화에 이어 또 한 번 채찍을 맞게 된 주택 분양시장이다. 부동산 업계에선 지식산업센터가 '규제 무풍지대'라며 분위기를 잡는 모습이다.

인천 국가산업단지의 지식산업센터 30곳 가운데 2곳 정도를 제외하면 전부 민간에서 진행한 것이다. 산단 발전을 위한 적재적소 배치보다는 철저하게 시장 논리가 적용될 수밖에 없는 구조다. 2~3년 안에 승인이 난 지식산업센터들 대부분 부지 위치가 도시철도역에서 직선거리로 2㎞ 이내인 이유다.

한국산업단지공단 인천지역본부 관계자는 "지식산업센터 공급은 민간에서 주도하고 있기 때문에 산업단지 안에 앞으로 몇 년 동안 몇 개 시설이 들어설지 정확한 예측이 힘들다"고 설명했다.

인천지역 한 경제단체 관계자는 "지식산업센터는 계속 늘고 있는데 이에 대한 원인과 수요·공급 괴리, 공실률, 임대료 변화 등 관련 분석은 사실상 거의 없다"며 "구조고도화를 위해 절실하게 필요한 지식산업센터지만 지역 산업 분석을 기반으로 한 정확한 방향 설정이 부족해 아쉽다"고 전했다.

/김원진 기자 kwj7991@incheonilbo.com

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