인천지역 1층 입점 610곳 조사결과
상권별 권리금·보증금·월세 차이커
임대료·인건비 고충 … 평균 4.35년
투자비 낮은 신포 6.89년 운영 최장
소상공인 77.7% 임대차보호법 몰라
상가건물분쟁조정위 97% 필요 의견
'2019년 인천시 주요상권 상가임대차 실태조사'는 급속한 상권 변화로 증가한 상가임대차 정보 수요에 대응하고, 지역 소상공인 정책의 기초자료를 마련하고자 진행됐다.
이를 통해 최근 3년간 지역 주요상권의 임대료, 권리금, 분쟁유형 등을 파악했으며 △계약 갱신 요구권 행사기간 확대 △권리금 회수 기회 보장 기간 확대 △차임 등 증감 청구 시, 임대료 증액 한도 제한 확대 등 상가건물 임대차보호법 제도 개선이 필요하다는 의견이 제시됐다.
▲ 상권별 격차 뚜렷
상가를 매입하거나 임차하는 사람이 보증금과 임대료 외 주인에게 지급하는 웃돈인 권리금의 규모는 곧 장사가 잘 되는 자리를 뜻한다. 기존 점포가 가지고 있는 고객과 영업권을 이어받는 대가로 지급하기 때문에 유동인구가 많은 곳일수록 권리금이 높아진다.
인천지역 주요 8개 상권에 입점한 현 점포를 인수한 임차인들의 68.2%는 권리금을 지급했다. 평균 6500만5000원으로 단위 면적당(㎡) 권리금을 환산하면 평균 107만원 수준이다. 면적당 100만원 이상의 권리금을 지급했다는 응답은 44.0%를 차지한다.
상권별 권리금 규모의 차이는 뚜렷하다.
백화점과 터미널 등으로 안정된 상권을 가지고 있는 구월의 단위 면적당 평균 권리금은 178만4000원으로 8곳 중 가장 높았다. 서울도시철도 7호선 개통으로 형성된 굴포천역 중심상권은 122만6000원, 송도는 116만원, 논현은 115만7000원으로 각각 나타났다. 반면 신포(50만원) 상권은 타 상권에 비해 현저히 낮은 권리금이 형성됐으며, 상위 상권에 견줘 3분의 1 수준으로 집계됐다.
보증금도 구월(146만6000원), 부평(119만원)이 높고 신포(35만5000원)가 가장 낮은 경향을 보였으며, 월 차임 또한 구월(8만4000원), 논현(6만5900원), 부평(6만5200원) 등이 타 상권보다 높았다. 가장 낮은 신포(2만2200원)에 비해 약 3~4배 차이다.
높은 금액을 주고 귀한 자리를 얻었지만 한자리에서 점포를 지속적으로 운영하는 데는 한계에 부딪혔다.
상권별 점포 운영 기간을 보면 비교적 투자금이 적은 신포상권이 평균 6.89년으로 가장 길게 조사됐으며 계양(5.53년), 주안(5.00년)이 그 뒤를 이었다. 권리금 등 투자금이 높은 구월상권의 평균 운영 기간은 4.02년으로 전체 평균(4.35년)에도 미치지 못했다.
이들 상권의 업종은 수시로 바뀐다.
임차 이전 사업체와 동일한 업종을 유지한다는 응답은 주안(61.8%), 신포(58.4%)상권에서 과반을 넘겼으나, 구월(22.7%)과 부평(23.7%) 등은 타 상권에 비해 저조한 수준을 보였다.
▲ 열악한 환경 속 생업 이어가는 소상공인들
인천지역 주요상권 소상공인의 절반 이상은 점포 운영이 어려운 이유로 임대료(58.2%)를 꼽았다. 인건비는 32.1%로 그 뒤를 이었다.
10명 중 6명은 지난해에 비해 매출이 감소했다고 답했다.
주요 8개상권 내 상가 1층 입점 사업체의 63.0%는 매출이 하락했으며, 하락률은 '20~50% 미만'이 63.8%로 가장 높았다. '50%이상' 감소했다는 반응도 22.4%에 달했다. 전년 대비 평균 하락률은 31.6%p다.
상권별 하락률은 주안(78.9%), 신포(77.9%), 송도(68.4%), 청라(65.3%) 등의 순으로 높게 나타났으며, 업종별로는 숙박음식점업 하락률이 64.3%로 타 업종에 비해 가장 컸다.
한 해 영업이익을 고려할 때, 최초 사업장 개장 시 권리금 및 초기 투자한 비용을 회수하는 평균 기간은 3년 이상 소요되는 것으로 나타났다. '3~5년 미만'은 37.7%, '5~7년 이상'은 20.5%로 전체의 58.2%가 3년이상 걸린다고 답했다.
약 10개 중 2개 업체(21.5%)는 초기 투자비용을 회수하지 못하는 것으로 조사됐다.
상권별로는 주안(36.8%), 송도(27.8%), 신포(27.3%), 논현(26.0%) 순으로, 업종별로는 숙박음식점(25.4%)에서 미리 지급한 권리금과 초기 투자비용을 회수할 수 없다고 응답한 비율이 높았다. 보증금과 월 차임 외 임대인에게 관리비 등의 명목으로 부당하게 비용을 지급하고 있다는 소상공인은 10명 중 1명 수준(11.0%)으로 집계됐다.
이들 중 65.8%는 관리비로, 6.3%는 수선비 등으로 부당 비용을 지급했다고 답했다.
▲ 임차인 보호하는 촘촘한 체계 절실
'상가건물 임대차보호법'은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 제정됐다. 상가 건물 임대차 표준 계약서, 기간·계약의 갱신 차임 및 보증금 증액 제한, 대항력, 우선변제권, 권리금 회수 기회 보호 등이 주요 골자다.
하지만 조사대상 소상공인 10명 중 8명가량(77.7%)은 상가건물 임대차보호법의 내용은 물론 분쟁 발생 시 대응방안을 잘 모른다고 답했다. 상가건물 임대차 계약과 관련 인천 내 피해구제와 지원을 담당하는 기관인 '인천시 불공정거래피해상담센터'의 존재를 아는 상인은 13.1%에 그쳤다.
실제 임대인과 임대차 관계에서 13.6%가 복수 응답 기준으로 임대료(78.3%)와 수리비(16.9%), 권리금(10.8%) 등의 이유로 분쟁을 겪는 등 지속적으로 분쟁은 발생하고 있다. 대부분의 분쟁은 임대인의 요구를 수용(41.1%)하는 방향으로 마무리된다. 임차인의 요구를 수용하는 비율(8.4%)의 약 5배가 높은 수준이다.
서홍진 인천소상공인서민금융복지지원센터 불공정거래피해상담지원팀장은 "현재 인천시 상가건물 임대차와 관련된 분쟁은 대한법률구조공단 수원지부에 설치된 상가건물임대차분쟁조정위원회에서 심의·조정하고 있다. 인천시 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 운영이 시급하다"라며 "응답자의 97%가 지원기관이 필요하다고 응답한 만큼 현재 그 역할을 담당하고 있는 센터를 더욱 홍보하고 지원을 강화해 소상공인들의 안정적인 영업환경을 조성하겠다"라고 말했다.
/글·사진 곽안나 기자 lucete237@incheonilbo.com
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수십년 임대업을 했지만 임대인에게 권리금을 준다는 얘기는 처음듣네요.
임대차보호법에도 임차인들끼리 주고 받는것을 임대인이 방해하지 못한다는 조항이 있는 것으로 아는데요. 정확한 기사가 맞나요?