지난해 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격은 정치권에 대한 불안감이 일정 해소되면서 상승세를 탔다. 서울 재건축 아파트들이 2017년 말까지 유예가 적용되던 재건축 초과이익 환수를 피하기 위해 사업에 속도를 내면서 상승세를 이끌었고, 저금리를 이용한 갭투자와 실수요가 맞물리며 일반 아파트도 매매가격 상승폭이 컸다. 올해 부동산시장을 안정시키기 위한 정부의 다양한 정책이 시행되면서 부동산시장이 위축될 것이라는 전망이 우세한 가운데 실수요자를 중심으로 매수세가 유입될 것이라는 조심스런 전망이 엇갈리고 있다. 인천·경기를 중심으로 한 2018년 부동산시장을 전망해 본다.


▲2017년, 상승세 속 규제 봇물
문재인 정부는 출범 초기부터 부동산시장 안정을 위해 조정대상지역 선정 및 전매제한 기간 강화 등을 골자로 하는 6·2 대책을 발표했으나 이미 달아오른 수도권 아파트 시장은 쉽게 가라앉지 않았다. 반면 서울과 세종 등에 투기과열지구 및 투기지역을 지정하고 양도소득세 강화 및 LTV, DTI 강화 등을 담은 8·2 대책 발표 이후 가파른 상승세가 멈췄다. 거래시장 역시 위축된 매수세로 감소세를 보였다.

2017년 아파트 매매가격은 전국이 4.05% 오른 가운데 지역별로는 세종시가 10.74% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다. 8·2대책을 통한 투기지역 및 투기과열지구 지정 이후에도 국회이전 등 행정수도 공약이 가시화되면서 투자수요가 많았다. 서울은 둔촌주공, 잠실주공5단지 등 사업진척이 빨라진 재건축 아파트가 상승을 이끌면서 8.35% 상승했다. 경기는 서울과 인접한 하남, 과천, 구리 등을 중심으로 매매가격이 강세를 보이며 2.40% 올랐다. 서울과 경기의 상승에 힘입어 인천은 2.11% 상승했다.

전세시장은 2017년 전국이 1.47% 상승하는데 그쳤다. 최근 2~3년간 호황기 때 분양한 38만 가구의 신규 아파트가 2017년 입주를 시작해 전세시장에 숨통이 틔었기 때문이다. 특히 재개발 재건축 등 도시정비 사업에 따른 이주 수요가 많았던 수도권 아파트 전셋값 변동률도 최근 5년간 최저치를 기록했다. 지역별로 보면 2017년은 서울이 2.88%로 전국에서 전셋값 상승폭이 가장 컸다. 이어 인천(2.23%), 강원(2.03%), 제주(1.80%) 순으로 전셋값이 올랐다.

▲강력 규제, 2018년 수요시장 위축과 거래감소 전망
2018년 아파트시장은 부동산시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제영향으로 진정국면에 들어갈 것으로 예상된다.

부동산 전문업체 부동산114는 "문재인 정부가 출범 이후 내놓은 6·19대책과 8·2대책, 10·24가계부채종합대책 등의 규제영향으로 2018년은 수요시장 위축과 거래감소가 나타날 것"이라며 "2017년 단기 급등했던 서울 등 일부 지역의 가격 상승세는 둔화되고 수요대비 신규아파트 공급이 많은 지역은 규제와 공급 리스크가 맞물리면서 가격 약세가 예상된다"고 전망했다.

올 1월부터 DTI제도를 개선한 신DTI가 시행되고 재건축초과이익환수제가 부활한다. 여기에 다주택자에 대한 양도소득세가 4월 강화될 예정으로 2017년 예고한 규제가 2018년 대부분 현실화 된다. 규제의 직접적인 영향권에서 주택 수요자들은 보유가치를 기반으로 선별적 장기투자가 필요한 시점이다.

전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 것으로 보인다.

서울은 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있으나 인천의 경우 입주물량이 많아 가격 안정세가 지속될 것이라는 전망이 유세하다.

2017년은 전국에서 예정물량 포함 37만8276가구가 공급됐다. 반기별로 살펴보면 상반기는 13만6524가구, 하반기는 24만1752가구가 분양 물량으로 집계됐다. 2017년 5월 조기 대선과 6·19대책, 8·2대책 등의 이슈로 뒤로 밀리면서 하반기 분양물량 집중이 두드러졌다.

정부의 규제대책에서 벗어났지만 개발호재가 있는 인천 송도국제도시, 경기 김포 등은 수도권 대체투자처로 인식돼 수요가 몰렸다.

2018년은 신DTI 적용과 민간분양 아파트 분양가상한제 강화 여파 등으로 인기 지역으로만 청약 통장이 집중돼 지방 미분양 증가가 불가피할 전망이다.

2017년 전국 기준 3.3㎡당 평균 아파트 분양가격은 1175만원을 기록하며 2016년(1052만원)대비 123만원 높아졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증심사 강화와 고분양가 논란이 있었지만 분양시장의 열기는 여전했다.

서울에서는 성동구의 아크로서울포레스트가 역대 최고 분양가인 3.3㎡당 평균 4750만원으로 분양하며 서울의 분양가 상승을 견인했다.

경기도는 성남시 판교더샵퍼스트파크가 3.3㎡당 평균 2300만원으로 분양하며 분양가 상승을 주도했다. 인천은 경우 3.3㎡당 분양가는 1140만원으로 전년도와 별 차이가 없었다.

한편 민간택지의 분양가상한제가 시행돼 분양가 상승세는 2018년 제동이 걸릴 것으로 예상된다.

올해 부동산시장의 가장 큰 화두는 입주다. 올 한 해 입주물량이 44만여 가구에 달할 것으로 예상된다. 분당·일산 등 1기 수도권 신도시가 조성된 1991년 이후 최대 물량인 만큼 입주 물량이 집중되는 지방과 수도권 남부지역에서는 세입자 구하기, 해약 사태 방지 등이 시급한 과제로 떠올랐다.

인천에선 2만1946가구가 입주할 예정이어서 부동산시장 판도 변화가 예상된다.

인천지역 부동산 분양 관계자는 "올해 다양한 정부규제가 현실화되고 다주택자의 분양시장 진입 장벽이 높아져 실수요자의 청약 당첨 기회는 커진 것은 사실"이라며 "1순위 요건이 까다로워지고 중도금 대출 보증 한도가 줄어 자금 마련 부담은 커질 수 있는 만큼 예비 청약자는 자신의 무주택 여부, 대출가능 금액, 청약 1순위 요건 등을 고려해 신중한 접근이 필요하다"고 조언했다.

/김칭우 기자 chingw@incheonilbo.com



올해 인천·경기 아파트 14만 가구 쏟아진다

전국 분양물량의 42% 차지

부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2018년 전국에서 분양예정인 아파트는 총 517곳, 34만8544가구로 조사됐다. 27만8215구가 공급된 지난해보다 25.3%가 증가할 것으로 예상된다.

올해 인천·경기, 서울 등 수도권 아파트 분양물량은 277곳, 19만3891가구에 달한다. 전국의 56.1%를 차지했다. 2017년에 비해 44.5%(5만9,689가구) 늘었다.

수도권 분양물량 중 서울은 3만138가구로 2017년 대비 28.96% 증가했다. 경기는 지난해보다 13.1% 증가한 10만8227가구로 수도권 전체 분양물량의 55.8%에 달한다.

올해 입주물량이 많은 인천은 3만7454가구가 분양될 것으로 예상돼 지난해 1만5142가구 보다 2.5배가량 물량이 늘었다. 분양물량 증가치로는 전국에서 가장 높지만 예정대로 분양이 될지는 시장 상황에 따라 달라질 것으로 보인다.

/김칭우 기자 chingw@incheonilbo.com

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