■ 글 싣는 순서

5. 미분양 블랙홀, 대책은 없나


대한민국 인천의 부동산 시장은 아직도 안전한가. 정부와 인천시는 '아직 부동산 버블론(거품론)은 시기상조'라고 단언한다. 인천은 전국에서 부동산 시장열풍이 가장 뜨거운 지역이기 때문이라는 것. 그러나 시의 바람과 달리 분명 인천에는 예전과 다른 찬바람이 확산되고 있다. 수억원의 프리미엄이 붙을 정도로 과열됐던 영종·청라 경제자유구역은 벌써 부동산 침체 여파로 미분양 아파트 속출에 이어 마이너스 프리미엄이 된지 오래다. 마지막 남은 송도국제도시만 불패신화를 이어가고 있을 뿐이다. 하지만 조만간 민간아파트 분양가의 50~80%정도에 불과한 보금자리 주택이 대거 공급되고 금리인상이 전격 단행될 경우 인천의 부동산 시장은 뿌리부터 심하게 요동칠 가능성이 높다. 5월에 공급될 LH의 서창지구도 보금자리에 버금가는 낮은 분양가로 공급되지 않으면 분양자체가 힘들 전망이다. 민간 건설업체와 전문가, 시민단체에서는 장·단기적으로 부동산 하락세가 이어질 것이라는데 별다른 이견을 달지 않고 있다. '미분양 블랙홀'이 다가오고 있다는 것이다. 이에따라 일각에서는 버블붕괴를 대비한 대책마련이 시급하다는 지적도 나오고 있다.


정부·인천시 "문제 없어"
4·23 미분양 주택 감소대책 확정·발표


인천시는 부동산 폭락에 대해서는 부정적이다. 겉으로는 "한마디로 버블논란 자체를 인정하지 않기 때문에 대책이 필요없다"는 분위기다.
하지만 내부적으로는 상황이 좀 틀리다. 경제자유구역은 아직 걱정없다는 입장이지만 도심 재개발·재건축에 대해서는 걱정이 이만저만이 아니다.
시 고위 관계자는 "현재 아파트 분양시장에서 영종 청라는 아직 개발이 덜 돼 미분양이 났지만 송도는 별걱정 없다"며 "부동산 경기가 안좋아 일시적으로 나타나는 현상일 뿐"이라고 강조했다.
거래가 실종된 것에 대해서도 "좀 더 지켜보면 반드시 거래가 활발해 질 것이고 아파트 가격도 더 오를 것"이라고 자신했다.
하지만 보금자리 주택 공급에 대해서는 "도시재생사업과 검단신도시 개발 등에 직격탄을 날릴 수 있는 악재"라며 걱정스럽다면서 "다만 검단신도시의 경우 보금자리주택과 민간 아파트가 동시에 분양되지만 지하철 연장, 도로건설 등 기반시설 부담금 4조원이 분양가에 포함되는 만큼 별 차이가 안날 것"이라고 밝혔다.
하지만 서창, 가정, 구월 등지의 보금자리 주택은 인천 남부지역 재개발, 재건축 시장에 악영향을 미칠 것이라고 내다봤다.
또 다른 고위 관계자도 "부동산 경기는 당분간 지켜봐야 한다"며 "인천은 겨우 지난 5년 정도 부동산 붐과 함께 급속한 발전을 이루고 있는데 아직 가야할 길이 많이 많은만큼 버블 걱정 하는 것은 시기상조"라고 강조했다.
정부는 지난 23일 이명박 대통령 주재로 열린 제56차 비상경제대책회의에서 '미분양 주택 4만가구를 감소'하는대책을 확정, 발표했다.
대책의 주요내용에 따르면, 주택업체 자금사정 악화의 주요 원인인 미분양 주택을 우선적으로 감축해 나가기로 했다. 현재 미분양 주택은 11만6천가구로, 여기서 약 4만 가구를 줄여 7만5천가구까지 낮춘다는 계획이다.
감축방안은 먼저, 대한주택보증의 환매조건부 매입규모를 당초 올해 5천억원에서 3조원으로 확대해 준공전 미분양 주택 2만 가구를 감축할 계획이다. 구체적으로 오는 6월까지 1조5천억원 규모을 매입하고, 하반기 중 경기상황을 감안해 추가로 1조5천억원 규모를 매입키로 했다.
정부는 또 미분양 리츠·펀드를 통해 올해 중 준공후 미분양이 약 5천가구 이상 감축될 수 있도록 활성화 방안을 마련했다.
그러나 이같은 정부대책에 대한 인천지역 건설업계 및 부동산전문가들의 반응은 냉담하다. 좀 더 강력한 지원책을 정부에 요구하고 있다.
정부가 미분양 주택 관련 대책을 내놓은 것은 지난달 지방 미분양 주택에 대한 양도세 감면 대책 이후 올해만 두 번째다.주택건설업계 관계자들은 "정부의 매입 가격이 분양가의 절반 이하라는 점은 건설사에 가혹한 측면이 있다"고 말했다.
정부가 거래활성화를 위해 내놓은 총부채상환비율(DTI) 부분 완화 방침은 조건이 까다로워 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다.
새 아파트 입주 날짜가 지난 사람의 기존 주택이어야 하고, 6억원 이하, 85㎡(25.7평) 이하, 부부 합산 소득 연 4천만원 이하, 비(非)투기지역이라는 모든 조건을 맞춰야 해 실제 대상 주택이 그다지 많지 않다.
더딘 경기회복과 가격 하락 우려가 기존 주택 거래에 실질적 영향주고 있으며, 보금자리 등 저가 주택 공급에 따른 심리적 영향, 입주물량 쏠림에 따른 가격 영향 등이 미분양주택을 양산하는 원인으로 지적되고 있다.
결국 이같은 각종 부정적 요인들을 시원하게 해소할 대책을 정부와 인천시는 찾아야 한다. 개인소득에 비해 주택가격이 지나치게 높은 한국의 주택시장, 수요를 넘치는 아파트 공급, 끊임없이 제기되고 있는 버블론…. 인천시민들이 미분양의 블랙홀에 빠져 허우적거리지 않을 당국의 대책이 요원하다.

/남창섭·이주영·노승환기자 blog.itimes.co.kr/csnam


지역 건설업체 "장담 못해"
민간시장 사실상 '꽁꽁' … 신도시 개발 '직격탄'


각종 민간경제연구소에서는 집값 버블 붕괴에 대한 대비책 마련이 필요하다는 의견을 잇따라 내놓고 있다.
가장 큰 근거로 실질소득 감소와 인위적인 경기부양의 한계, 주택수요층의 감소 등을 들고 있다. 또 지난해 전세계 금융위기를 겪으면서 대부분 국가에서 집값 급락을 겪은 반면 우리나라는 여전히 조정을 겪지 않았다는 것이다.
미뤄진 기준금리 인상이 경기 회복에 따라 급격히 이뤄질 수 있다는 것도 잠재적 위험 요인으로 꼽혔다.
한국은행도 가계부채에 대해서는 대책필요성을 언급했다.
한국은행 인천본부 관계자는 "국내 가계부채가 급속히 증가하는 있으며 특히 인천의 경우 가계부채 증가가 전국 최고수준인 만큼 즉각적인 대책이 필요하다"며 "전체적인 경기가 상승곡선을 이어갈 경우 올해 안에 금리인상 가능성은 충분하다"고 전망했다.
지역 부동산 전문가들은 더 이상의 상승세를 이어갈 동력이 이미 소진했다는 점을 들고 있다.
경인여대 윤호 부동산학과 교수는 "더이상 유입인구를 찾기 힘들고 상승세를 이어갈 자생력도 떨어진 상태"라며 "결국 수익성이 떨어진 인천지역 재개발·재건축은 당분간 정상 추진이 어려울 것"이라고 지적했다.
시민단체는 즉각적인 대책마련이 필요하다는 입장이다.
인천경실련 강경하 사무국장은 "이미 부동산 버블붕괴는 시작됐다고 봐야한다"며 "고가의 민간아파트 분양을 지양하고 공공 임대주택을 늘여야 한다"고 목소리를 높였다.
보금자리 주택공급 또한 결국에는 민간아파트와 비슷한 분양가로 높아질 것이라고 우려하면서 "제대로 하려면 진짜 반값, 또는 그 보다 낮은 가격에 지어서 분양이 아니라 임대로 내놓아야 한다"는 것이다.
지역 전문가들도 "단기적으로는 금리인상을 통해 충격을 완화해야 한다"는 의견도 제시했다. 이들은 "더이상 시민들이 아파트 빚잔치를 계속한다면 부동산 폭락이 현실화될 경우 인천 전체가 위험해 질수 있으며 더구나 정부와 인천시가 건설업체의 부실을 시민들에게 떠 넘겼다는 비난도 면키 어려울 것"이라고 지적했다.
/남창섭·이주영·노승환기자 (블로그)csnam


전문가·시민단체 "대책 시급"
가계부채 전국 최고 … 공공임대주택 확충 요구"


송도개발에 참여하는 건설업체와 참여하지 않는 업체간 의견은 사뭇 다르다.
송도개발에 참여하고 있는 대형 건설업체는 "부동 시장의 수요와 공급 측면을 충분히 분석한 결과 송도는 다른 지역과 질적으로 다르다"며 당분간 상승세가 이어질 것으로 내다봤다.
이 업체 관계자는 "다른 지역은 수도권과 지방을 가리지 않고 공급이 넘쳐나는 반면 송도에선 수요가 넘친다"며 "극심한 침체의 와중에 송도는 수요자들에게 마지막 남은 투자처며 지금도 송도의 분양시장은 부동산 침체에 전혀 영향을 받진 않고 있다"고 덧붙였다.
실제 지난 2월 롯데캐슬과 한진해모로 아파트가 나왔을 때 청약경쟁률이 평균 20대 1이었다.
이들 업체들은 "송도의 기본적인 강점은 주변 여건이 월등하고 경제자유구역 본연의 투자사업들이 부족하나마 계속되고 있다는 점"을 들면서 "앞으로도 송도의 아파트 공급량은 1년에 몇개 단지 안되기 때문에 물량이 쏟아져 나오는 청라·영종과는 질적으로 다르다"고 지적했다.
하지만 장기적인 부동산 경기전망에서는 "송도국제도시에도 어느정도 영향은 미칠 것"이라고 우려하기도 했다.
이 같은 우려는 다른 건설업체들에게는 벌써 일상적이다.
그 근거로 민간시장이 사실상 얼어붙은 가운데 공공개발이 주가 되고 있는 상황에서 정부의 4대강 올인으로 지역 공사가 급속하게 줄어들고 있다는 점을 들었다. 결국 자칫 영종·청라 개발에 참여했다 자금이 묶이면 누구도 살아남을 수 없는 어려운 상황에 처할수 있다는 것이다.
특히 인천시의 대형평수 아파트 공급방침에 반발하는 분위기다. 대형평수의 미분양이 급증하는 상황에서 인천시와 경제청이 명분만 가지고 밀어부치고 있다는 불만이다.
보금자리 주택 공급에도 강한 불만을 나타냈다. 하지만 공식적으로 시비걸기는 어렵다는 말도 덧붙였다.
인천 최대 건설업체인 대우자판의 잇따른 부도위기에 지역건설업체들도 긴장하는 분위기다. 여전히 개발사업이 많아 일감은 많지만 자칫 부동산 폭락이 닥칠경우 아무도 생존을 장담할수 없기 때문이다.

/남창섭·이주영·노승환기자 (블로그)csnam

---