정부가 2·4 공급대책에서 '공공 직접시행 정비사업' 방식을 도입하면서, 재건축·재개발 추진 단지들은 지난해 발표된 '공공재건축·재개발'과 이번 정비사업 방식과의 차이점을 분석하는데 분주하다.

이런 가운데 LH와 국토교통부는 “공공재건축·재개발은 기본적으로 관리처분 방식이어서 사업 종료 시까지 공사비 변동에 따라 조합원 분담비 증액 등 조합이 리스크를 지고 가야 한다. 그러나 공공 직접시행 방식은 확정 수익을 보장하고 모든 리스크를 공공이 지고 가는 형태여서 주민에게 유리할 것”이라고 강조했다.

7일 LH와 국토부 등에 따르면 두 방식 모두 '조합 주도 방식'과 비교하면 다양한 인센티브가 부여된다.

▲공공재건축·공공재개발 : 이 방식은 LH나 SH가 직접 사업을 시행하는 것은 아니고, 조합이 사업을 진행하되 공공이 시행에 참여하면서 사업성을 분석하고 지원하는 형태다. 각종 인허가를 단축해주고 용적률 등 인센티브를 주는 것이 핵심이다.

공공재건축의 경우 용적률을 300∼500%까지 부여하고 최고 층수 제한을 35층에서 50층으로 높여줘 주택을 늘릴 수 있도록 해준다.

공공재개발은 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주고, 더 받는 용적률의 20∼50%는 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납 하도록 했다. 반면 기부채납 비율은 일반 재개발(50∼75%)보다 낮다는 점이 매력적이다.

또한 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 건축심의나 환경영향평가 등 인허가를 한번에 받도록 지원하는 '패스트트랙' 방식을 도입해 사업에 걸리는 시간을 기존의 절반 이하로 줄여 준다.

▲공공 직접시행 정비사업: 이번에 도입된 이 방식은 말 그대로 공공이 재건축·재개발을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도하는 방식이다.

무엇보다도 그동안 일부 단지에서 재건축 추진의 걸림돌로 꼽아 온 재건축초과이익환수제(재초환)를 적용하지 않고, 조합원 2년 거주 의무도 적용하지 않는다.

이 방식은 모든 사업 부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식으로 진행되기 때문에 조합도 필요 없다.

기존 조합은 해산 수순을 밟게 되지만, 매몰 비용을 보전해주고 시공사를 선정한 경우 업체도 승계한다. 조합 대신 주민대표회의를 구성해 시공사 선정 등 중요한 사안에 대해서는 주민 의견을 수렴한다.

조합총회나 관리처분인가 등 절차를 생략하고 통합심의 등을 적용해 기존 13년 이상 걸리던 사업 기간은 5년 이내로 대폭 단축된다.

특히 기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10∼30%포인트 높은 수익률을 보장한다. 정부는 재초환 면제와 2년 거주 의무 미적용 된다.

/김신호 기자 kimsh58@incheonilbo.com

---