올 1월 주택담보대출 폭증…활황기 다음 하강기 감안 매매해야
정부 집중 모니터링 지역…'비규제' 떼도 오를 수 있을지는 의문
지난 3월 인천지역 아파트값이 전달보다 2.44% 올랐다. '수용성'(수원·용인·성남), '오동평(오산·동탄·평택)', '남산광(남양주·산본·광명)' 등 숱한 부동산 신조어를 쏟아 낸 경기도가 1.31% 상승한 것과 대비된다.
외부 투기 자본으로 연일 아파트 가격이 하늘 높은지 모르고 치솟던 대전도 1.3%다. 1월 0.21%, 2월 0.53% 수준으로 오르던 인천은 코로나19 확산세에도 2%대 가격 상승률을 보인 것이다. 올해 들어 아파트값이 한 달 새 2% 넘게 오른 지역은 세종과 인천 외에는 없다.
인천이 정부 부동산 규제 사정권에 한 발 더 다가갔다는 평가가 나온다.
▲빚잔치가 만든 인천 부동산 열풍. 부작용도 고려해야
한국은행 인천본부가 2014년 8월 발표한 '글로벌 금융위기 이후 인천지역 주택가격 변동요인 분석' 자료는 2008년 글로벌 경제 위기 뒤 인천지역 집값 하락 원인과 향후 주택시장의 움직임에 대한 전망을 담은 자료다.
2000년대 중반부터 상승 곡선을 그린 인천 집값이 글로벌 경제 위기 이후 급락하며 긴 터널을 걷던 막바지 시기에 나온 보고서다.
이 보고서에선 인천지역 주택가격이 당시 하락한 여러 요인 중 하나로 '주택대출을 중심으로 가계대출이 크게 증가하면서 LIR(평균 대출금액을 평균 연소득으로 나눈 값)이 상승하고 가계의 추가 자금조달 여력이 감소한 점'을 들었다.
주택가격 하락 이유를 수요자 측에서 살펴보면 집값이 내려가는 직후 매입 심리가 위축되는데 더해 주택가격 상승세 때의 기존 대출로 가계 주택 구입 여력까지 떨어져 오랜 추락기에 빠진다는 설명이다.
인천지역 예금취급기관 주택담보대출이 2016년 1월 30조7818억원, 2017년 1월 34조5288억원, 2018년 1월 37조5074억원, 2019년 1월 38조9048억원, 2020년 1월41조3333억원까지 폭증한 인천에서 집값 하락이 시작될 경우 글로벌 경제 위기 직후처럼 적지 않은 시간 동안 하락세를 겪을 수 있다는 뜻이다.
▲인천 부동산 역사적으로 활황기 다음엔 하강기와 침체기
한국은행 인천본부가 2017년 9월 내놓은 '인천지역 부동산 경기 변동이 지역경제에 미치는 영향과 시사점' 보고서에 따르면 그동안 인천지역 부동산 시장은 '상승기'(2000~2003), '활황기'(2004~2007), '하강기'(2008~2010), '침체기'(2010~2013), '회복기'(2014~2016)로 나눌 수 있다.
전문가들은 현재 부동산 시장 과열 분위기가 인천 부동산 '하강기' 초입인 2008년과 비슷하다고 꼬집는다. 2006년부터 부동산 가격 상승에 대해 정부가 강도 높은 규제를 발표하면서 1~2년 후 점차 약발이 나타났다. 올해 초부터 서울과 경기, 대전 등 집값 상승세가 위축된 것도 정부가 끊임없이 추가 규제를 벌인 결과물이라는 시각이다.
실제로 2008년 인천 주택매매가격 연평균 상승률은 13.6%를 보이다가 '수도권 LTV 강화 전세시장 안정 대책'을 발표한 2009년에는 -0.3%를 기록한다. 집값 하락을 목격하면 수요자들 심리가 위축되는 상황에서 기존 담보대출 부담까지 떠안다 보니 이후 주택 구매 움직임은 급격하게 줄기 마련이다. 인천 주택매매가격 변동률은 2010년 -1.7%, 2011년 -1.7%, 2012년엔 -4%까지 곤두박질친다.
▲'비규제' 특수 노린 인천, '비규제' 떼면?
최근과 같은 집값 오름세가 계속될 경우 정부 규제의 칼끝이 인천으로 향할 수밖에 없다.
실제로 정부가 부동산 대책을 발표하면 규제를 피해 비규제지역 집값이 뛰는 '풍선 효과'가 거친 곳들은 하나같이 '조정대상지역'으로 지정됐다.
지금처럼 집값 상승 그래프가 혼자 특출나서 삐져 나오면 가장 먼저 망치질을 당할 수밖에 없다. 앞서 과천, 성남, 하남, 동탄2, 용인 수지·기흥에다 얼마 전 새로 편입된 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕이 그랬다.
정부는 2·20 대책을 통해 모든 조정대상지역에 대한 분양권 전매 제한 기간을 소유권 이전 등기일(최대 3년)까지로 강화했다.
입주 시까지 전매가 불가능한 셈이다. 이에 더해 3억원 이상, 비(非)규제지역에선 6억원 이상 주택 거래를 신고할 때 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'(자금조달계획서) 제출 의무도 신설됐다.
인천지역 부동산 업계 관계자는 "인천은 2·20 대책 뒤, 정부 '집값 집중 모니터링' 대상 지역이 돼 사실상 조정대상지역 범위에 들어온 거나 마찬가지다. 이미 인천지역 부동산 거래 신고 내역이 국토교통부에서 벌이는 상시모니터링에서 정밀조사 돼 인천시나 시경제자유구역청에 통보되고 있다"고 말했다.
/김원진·곽안나 기자 kwj7991@incheonilbo.com
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