[법조칼럼] 상가 권리금 회수 기회의 보호
[법조칼럼] 상가 권리금 회수 기회의 보호
  • 김형수
  • 승인 2019.12.03
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김기윤 변호사

세입자들은 임대차계약기간 중에 일궈놓은 영업이득을 보상받고자 하는 심리가 크기 때문에 투자한 돈을 상가권리금으로 보전받기를 바라는 마음에 계약종결 시점이 다가오면 어떻게 대처해야 할지를 고민하게 된다.
2015년 5월13일자로 권리금에 대한 규정이 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)에 제10조의 3 내지 제10조의 7로 새롭게 신설되어 시행되어 왔다. 상가임대차법 제10조의 3 제1항은 판례가 설시한 권리금에 대한 정의를 그대로 수용하면서 '권리금이란 영업시설·비품·거래처·신용·영업상의 노하우·상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가'라고 말한다.


상가임대차법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호규정)에 따라 상가임차인은 권리금 회수를 받기 위해서 어떠한 조치를 취해야 하는지를 정하고 있다. 권리금은 원칙적으로 임대인에게 요구할 수 없고 신규임차인 즉, 새로운 세입자로부터 받도록 규정하고 있다. 이에 대하여 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 협력의무를 부과하고 있다.

상가임대차법 제10조의4, 3항에 따르면 만약 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 정당한 사유 없이 거절하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

권리금 관련 법률이 제정되면서 상가임대차법 제10조 제2항 계약갱신요구조항(최근 5년에서 10년으로 개정)과 해석상 충돌되는데, 계약갱신요구기간이 경과한 경우에도 권리금회수기회가 보장되어야 하는가에 대한 논란이 있었다. 국토교통부는 '기간이 경과하더라도 권리금회수기회가 보장된다'라는 유권해석을 하였으나, 하급심 판례에서는 이와 다른 판단을 하는 경우가 있었다.

그러나 지난 5월16일 대법원은 '임대차 기간과 상관 없이 건물주가 임차인들 간의 권리금을 책임을 질 수 있다'고 판결했다. '제10조 4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다'라고 판시했다.

대법원은 '전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문'이라고 판단했다.

또한 대법원은 '임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다'라고 판단했고, '임대인은 상가임대차법 제10조의4 제2항 1호 내지 4호 규정으로 거절할 수 있고, 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각 호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있다'라고 그 이유를 설명했다. 이 대법원 판결로 임차인은 상가임대차계약 계약갱신 기간(구법 5년, 현행 10년)이 경과하더라도 권리금회수기회를 보호받아야 한다는 사례를 남겼다.


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