정부의 부동산 보유세 개편 방향 윤곽이 드러났다.

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회 권고에 따라 부동산 보유세제가 대편되면 수도권과 고가주택·다주택자의 종합부동산세 부담이 불가피할 전망이다.

24일 재정개혁특위와 부동산 서비스업체 직방 등에 따르면 재정개혁특위의 이번 세제개편안은 종합부동산세에 초점이 맞춰졌다.

종부세는 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 국세를 부과하는 제도다. 따라서 재산세 등 부동산을 보유한 납세의무자 모두에 대한 과세 강화보다 사실상 부동산 과대보유자에 대한 세금 강화와 부동산 투기억제 효과가 있을 것으로 보인다.

부동산 보유세 인상 논의는 조세부담의 형평성을 높이고 부동산 가격 안정을 도모한다는 취지에서 문재인 정부 출범 이후 지속적으로 논의돼 왔다.

▲서울 등 수도권 거래시장 타격 예상
공청회 여론 수렴을 거칠 종부세제 개편안이 시나리오 형태(총 4안 + 기타 등)로 다양하게 제시되면서 세수증세 효과와 시장파급의 경중은 차이를 보일 수 있으나 수도권 및 고가주택·다주택 보유자의 세금 부담은 불가피할 것으로 보인다.

고가 부동산이 몰려 있는 서울 등 수도권은 종부세 과세 강화에 따른 거래시장의 심리적 타격이 예상되기 때문이다.

지난해 국세통계연보(2016년 종부세 정기 고지 및 신고분 기준)에 따르면 전국 종부세 과세 인원은 총 33만5591명으로, 합계 세액은 1조5297억9000만원이다. 이중 서울은 인원비중 50.2%, 세액 비중 62.3%를 차지하고 있다.

인천·경기를 합친 수도권 규모는 인원비중 77.5%, 세액비중이 79.1%나 된다. 물론 종부세액의 72%(1조1041억7000만원)는 법인이 부담하고 있으나 개인에게 부과된 4256억2000만원 중 79.1%는 수도권에 몰려 있어 과세 강화에 따른 부담이 수도권에 집중될 전망이다.

종부세 과세표준의 근간이 되는 올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 5.02% 상승하고 서울(10.19%)과 세종(7.5%)은 전국 평균보다 높은 상승률을 기록했다.

공시가격의 실거래가 반영 비율을 과거보다 현실화한 상태에서 공시가격의 80%였던 공정시장가액비율을 인상해 종부세 과세표준을 키우고 세율도 올릴 수 있기 때문에 서울 등 9억원 이상 고가주택들의 종부세 실효세율은 과거보다 높아질 전망이다.

실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 월별 주택 거래량은 지난 6월20일 현재 6232건으로 3월(2만2945건) 거래량보다 72.8% 급감한 상태다. 아파트 입주 과잉공급, 분양권·다주택자 양도소득세 중과(조정지역), 재건축초과이익환수, 미국 기준금리 인상 가속화, 대출규제와 세무조사 여파 등으로 주택시장은 거래량이 감소하고 매수자의 관망심리가 뚜렷해 가격도 약세를 보이고 있다.

▲주택시장 위축 속 다주택자 주택임대사업자 등록 움직임 가속화 전망
정부의 전방위적인 부동산 수요억제 정책에 부동산 보유세 과세 강화까지 발표되면서 여름철 비수기 거래소강 상태는 한동안 지속될 전망이다.

뿐만 아니라 최근 주택매매시장 트렌드가 분양시장으로 옮겨진 만큼 기존 주택시장의 거래동결과 수요위축도 지속될 가능성이 높아졌다.

이번 보유세제 개편안은 주택과 토지분 종합부동산세 세율과 공시지가 조정, 공정시장가액 조정 등 가능한 시나리오가 복수로 제시됐다.

함영진 직방 빅테이터랩장은 "최종안이 1~2안 정도에 그친다면 전년 분 보유세액의 150%를 넘지 않는 세부담상한제 완충(buffer)효과와 함께 주택시장이 투매나 급락 같은 급변동 쇼크(shock)를 걱정할 필요는 없다고 본다"면서도 "하지만 향후 추가적 세금 인상 움직임이 구체화된다면 보유세 부담이 어깨를 짓누르면서 인상된 보유세만큼의 부가가치 창출이나 자산가치 상승 기대가 없는 무수익 부동산은 더 이상 보유하기 힘들어 질 것"이라고 말했다.

이어 "이용이 없는 유휴자산의 경우도 마찬가지"라며 "결과적으로 부동산 보유세 인상은 대기수요가 있는 인기지역이나 기회비용면에서 보유가치가 기대되는 부동산상품으로 수요가 이동하는 양극화를 더 부추길 수 있다"고 덧붙였다.

이런 가운데 구축주택(기존 재고)보다는 분양시장으로 수요가 이전하거나 다주택자는 보유세 부담을 낮출 수 있는 주택 임대사업자 등록을 통해 세금을 줄이려는 움직임이 가속화될 전망이다.

주택을 8년 이상 임대하는 준공공임대사업자는 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제를 적용 받기 때문에 절세가 가능하기 때문이다.

▲부동산시장 침체 보완책 마련 필요성 제기
7월 상호금융업 총부채원리금상환비율(DSR) 도입과 10~11월 국내 기준 금리인상 전망, 하반기 가중된 아파트 입주적체, 연내 종료를 앞둔 2000만원 이하 주택임대소득과세 유예 이슈까지 주택구매 환경의 부담은 갈수록 커지고 있다.

또 올해 4월 조정지역의 다주택자 양도세 중과(2주택자+10%포인트, 3주택자 이상+20%포인트 양도세가산세율 적용)에 이어 보유세 인상 개편안까지 발표되면서 거래와 보유단계의 세금이 모두 무거워지는 형국이다.

이에 따라 일각에서는 주택시장 침체에 따른 보완책 마련이 필요하다는 얘기도 나온다.

함영진 직방 빅테이터랩장은 "자칫 보유세 인상이 주택시장 침체 등 거래동맥경화로 이어지지 않도록 퇴로를 열어줄 필요가 있다"며 "2019년 세법개정 전까지 거래세는 낮춰 매매시장의 숨통을 틔워주는 보완책이 필요해 보인다"고 말했다.

/이종철 기자 jclee@incheonilbo.com

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