A씨는 5년 전 급매물로 나온 주택을 1억원을 대출받아 마련했다. 군대 제대를 앞둔 아들의 결혼을 미리 대비하고자 준비한 것이다. 현재 아들은 취업난을 이기고 모 기업에 당당히 취직하였고 결혼을 앞두고 있다.
A씨와 아들 간에 대출 1억원을 인수하는 조건으로 하는 매매계약서가 인정이 될까?

결론부터 얘기하자면 아들과 부모간의 매매는 인정되지 않는다. 부모가 아들에게 매도한 것이 아닌 증여한 것으로 보고 3.5%의 무상거래 취득세가 부과된 것이다.

다만, 아들이 인수한 대출금 1억원은 아들의 취업에 따라 소득증명으로 갚을 능력이 있음이 인정되어 유상거래로 인정받아 1%의 취득세율을 적용받았다.


# 매매계약서를 썼는데 왜 인정이 안될까?

2014년 지방세법 개정을 통해 배우자 또는 직계존비속 간에 부동산을 매매하더라도 이를 증여로 간주하여 무상취득세율(3.5%)을 적용하도록 신설되었다. 이후 2018년 개정세법에서는 배우자 또는 직계존비속 간에 부동산을 부담부증여하는 경우에도 기본적으로 무상취득세율을 적용하도록 명확화하였다.

이는 상환능력이 없는 미성년자, 미취업자, 전업주부, 노모 등에 대한 가족간 매매거래를 원칙적으로 인정하지 않겠다는 취지이다.

다만, 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우나 다른 소유재산을 처분한 사실이 있는 경우 등 수증자의 상환능력이 입증되면 세율이 다소 낮은 유상거래로 인정받을 수도 있다.


# 세율적용은 어떻게 될까?

'지방세법'에서 취득세의 세율 중 부동산 유상거래 세율은 4%이다. 그러나 주택 유상거래 세율은 1~3%의 세율을 적용한다. 예를 들어 6억원 이하 85㎡이하의 주택을 유상거래하는 경우 취득세율은 1%를 적용받는다.

주택에 대해서는 상당한 세제혜택이 적용된 것이다. 다만, 주택이라 하더라도 증여와 같은 무상거래일 경우에는 상대적으로 고율인 3.5%의 무상거래세율을 적용받게 된다.

따라서 A씨의 경우 이제 취업한 아들과의 주택 거래가 증여로 간주되어 세율은 3.5%를 적용받지만, 채무 인수액 1억원은 부담부증여가 인정되어 유상거래세율 1%가 적용된 것이다.

/이은영 경기도 세정과 주무관