[8·2부동산대책] 투기과열지구·투기지역 재지정 … '집값 잡기' 초강수

재건축·재개발 조합원 지위 '양도제한' 대폭 강화
주택담보대출·총부채상환비율 40%로 내려 적용

3일부터 서울, 과천, 세종이 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도는 대폭 제한된다.

6년 만에 재지정된 투기과열지구는 19개 규제가 한꺼번에 적용되기 때문에 부동산 투기를 억제할 강력한 수단으로 거론돼왔다.
투기과열지구 내 3억원 이상 주택 거래 땐 자금조달과 입주계획 신고가 의무화돼 증여세 탈세나 위장전입 여부에 대한 조사에 활용된다.

김현미 국토교통부 장관은 2일 정부서울청사에서 이런 내용을 담은 부동산 종합대책을 발표했다.

8·2 부동산 안정화 대책으로 지난 수 년동안 유명무실했던 투기과열지구와 투기지역이 3일 다시 지정된다.
투기과열지구와 투기지역으로 지정되면 주택 유형이나 대출금액 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다.

투기과열지구에선 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 투기지역에선 주택담보대출 건수가 세대 당 한 건으로 제한된다.
3억원 이상 주택 매입 땐 자금조달 계획과 입주계획 등을 밝히고 향후 증여세 등 탈세나 실거주 여부 등을 확인 받는 주택거래신고제 적용을 받는다.

재개발이나 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지되며 정비사업 분양분 재당첨이 5년간 제한된다.

주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원은 지역에 상관없이 LTV·DTI 비율이 10%포인트씩 내려간다.
2주택자가 청약조정지역 내 주택을 팔 때 양도세율은 기본세율에 10%포인트 중과되며 3주택자의 경우는 20%포인트 추가 과세된다.

청약조정지역에선 1세대 1주택이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주해야 한다.
분양권 전매 시 양도세율이 보유기간과 상관 없이 50% 일괄 적용되는 등 양도세도 강화된다.

투기과열지구와 청약조정지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 통장 가입 후 2년이 넘어야 한다. 전용면적 85㎡ 이하 주택의 청약가점제 비율이 투기과열지구에선 75%에서 100%로, 청약조정지역에선 40%에서 75%로 각각 높아진다.

청약 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 가입기간을 점수화해 높은 순으로 입주자를 선정하는 것으로, 무주택 서민 실수요자에게 우선권을 주는 방식이다.

1순위자가 청약에 당첨된 뒤 분양권을 전매하고 6개월 후 또 다시 청약하는 '청약 쇼핑'을 막기 위해 가점제로 당첨된 경우 2년간 가점제 적용을 배제한다.

오피스텔로 투기 수요가 쏠리는 풍선 효과 예방을 위해 인터넷 청약이 도입되고 청약조정지역에선 투기과열지구처럼 분양권 전매가 일절 금지된다.

그 동안 정부가 내놨던 11·3 대책이나 6·19 대책보다 훨씬 강력한 고강도의 전방위 종합대책이 이번 8·2 대책에 총망라됐다는 평가가 나온다.

/윤관옥 기자 okyun@incheonilbo.com

경기도 반응은 … "충격, 주택시장 큰 타격 입을 것"

정부가 2일 부동산대책을 발표하자 과천지역 부동산 업계는 '충격적'이라는 반응이다.

정부의 대책으로 이날 과천은 투기과열지구로 지정됐다.
이에 따라 기존 규제 외에 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등의 규제가 추가로 가해진다.

과천지역 중개업소에는 시세변동 상황과 대책의 영향을 묻는 전화가 이어지고 있지만, 이번 조치의 직격탄을 피하기는 어려워 보인다.

과천시 원문동 한 공인중개사무소 A대표는 "재건축 위주인 과천에서 조합원 지위 양도를 금지하게 되면 주택 거래량이 줄어들 수 밖에 없는 상황"이라며 "주택시장에 큰 타격이 있을 것"이라고 전망했다.

또 다른 과천의 공인중개사무소 B대표는 "사실 충격적이라는 말밖에는 못하겠다"며 "어느 정도 예측을 했지만 이번 조치는 그 어떤 대책보다 강력하다. 이러다가 주택시장에 불씨가 꺼지는 건 아닌지 우려된다"고 말했다. 물론 정부대책에 따라 부동산 시장이 다소 위축되겠지만, 부동산정책에 대한 예측은 변수가 많기 대문에 눈치보기 장세가 나타날 것이라는 예상도 있다.

과천시 별양동 공인중개사무소 C대표는 "사람들이 이번 대책을 어느 정도 예상했기 때문에 당분간은 매도자와 매수 예정자들의 '탐색전'이 이어질 가능성이 높다"고 말했다.

/윤용민 기자 now@incheonilbo.com

인천 반응은 … "풍선효과"vs"부동산 침체기"

인천이 정부의 부동산 대책 조정지역에서 제외되자 지역에선 기대와 우려의 목소리가 엇갈렸다.

일부에선 기존 투자자산이 송도국제도시 등으로 움직이며 '풍선 효과'가 나타날 수 있다는 시각을 보이고 있다.

송도국제도시 내 대성공인중개사사무소 대표는 "서울지역에 대한 고강도 규제 발표되면서 부동산 시장에 떠도는 투자자들의 관심이 이어질 것으로 예상돼 지역주민들의 기대감이 커지고 있다"고 말했다.

한 부동산 전문가는 "송도국제도시가 최근 분양 완판 행진으로 이슈로 떠올랐지만 아직 과열 수준은 아니라는 게 정부 시각인 것 같다"며 "이번 규제로 일부 투자심리가 흡수되며 이 지역엔 호재로 작용할 수 있다"고 예상했다.

반면 규제지역에서 제외되더라도 반사이익을 보긴 어렵다는 전망도 나온다. 강화된 규제정책이 주식 등 전체 시장의 투기과열을 잠재울 것이란 해석이다.

인천 부동산업계 종사자 이용우(40)씨는 "이번 규제는 강도 높은 정책이긴 하다"며 "앞으로 투기꾼들이 나서지 못해 부동산 시장이 침체기에 들어갈 것으로 예상되고, 부동산 투자금액이 주식 쪽으로 흘러들어갈 가능성도 있다"고 말했다.

김은경 삼성증권 부동산전문위원은 "과거 규제지역에서 제외되면 풍선 효과를 누릴 수 있었지만 이번 대책으로 투기 규제가 강화된 데다 8월 가계부채종합대책과 사후 금리 인상 수순이 시장을 압박하고 있어 투자수요가 몰리진 않을 것"이라고 내다봤다.

이어 "이번 규제 대상에서 벗어났다 하더라도 향후 과열 양상을 보일 땐 추가 제재 대상이 될 수 있어 장기적으론 부동산 투자시장이 위축될 것"이라고 말했다.

/신나영 기자 creamyn@incheonilbo.com

서종국 인천대 도시행정학과 교수 "송도, 새로운 투기지역으로 부상 … 인천 양극화 심화될 수도"

"송도국제도시가 새로운 투기지역으로 부상할 가능성이 있습니다."

서종국 인천대 도시행정학과 교수는 2일 정부가 발표한 '8·2 부동산 대책'에 우려를 나타냈다.

인천·경기·서울의 부동산 시장은 동일한 유형을 보이는 사실상 하나의 시장으로서 한 곳을 규제하면 다른 곳으로 투기 세력이 옮겨가는 이른바 '풍선 효과'를 보인다는 이유에서다.

서 교수는 "강남과 세종이 투기과열지구로 묶이면서 이곳에 모이던 투기 자본이 다른 곳으로 옮겨가게 될 것인데 인천의 경우 송도국제도시가 새로운 투기지역으로 부상할 가능성이 있다"며 "송도국제도시 입장에선 집값 상승 효과가 있겠지만 이로 인해 인천 전체적으론 원-신도심 간 양극화가 심화할 가능성도 있다"고 말했다.

송도국제도시가 투기과열지구에서 제외된 것에 대해선 "풍선 효과와 정책적 실효성, 송도경제자유구역 지정 취지 등을 놓고 딜레마에 빠진 정부가 경제자유구역에 손을 든 결과"라고 분석했다.

그러면서도 "인터넷 청약이나 분양광고 제한 등 인천시와 인천경제자유구역청이 적극적인 행정력을 기울인다면 송도국제도시의 투기 과열을 막을 수 있을 것"이라고 해법을 제시했다. 정부의 금융 제재로 서민들의 주택 매입이 더 어려워질 수 있다는 일각의 우려에 대해선 동의하지 않는다고 선을 그었다.

서 교수는 "총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 강화는 투기 수요를 억제하려는 수단"이라며 "투기 수요를 잡으면 집값 거품이 꺼질 거라는 게 정부의 논리인데 이런 정책수단이 통하지 않을 것이라고 벌써 단정할 순 없다"고 신중론을 폈다.

/황은우 기자 hew@incheonilbo.com

다른기사 보기

황은우

eunwoo.hwang.91@gmail.com