이번 6·19 부동산 대책으로 서울을 비롯한 청약조정지역의 아파트 분양 시장의 청약 과열도 한풀 꺾일 전망이다.

서울과 광명시 전역의 청약조정지역 내 분양권 전매제한이 입주 때까지 금지되면 이들 지역의 청약 가수요도 일정 부분 차단될 것이기 때문이다.

건설사들은 올해 하반기 이후 수도권의 입주 물량이 증가하는 가운데 전매제한에 대출규제까지 강화되면서 청약시장이 얼어붙어 미분양이 늘어날까 봐 노시초사하고 있다.

 

반면 청약 규제 대상에서 제외된 지역과 상품에는 투자수요들이 몰리며 일부 풍선효과가 나타날 가능성도 제기되고 있다.

19일 부동산114 집계에 따르면 이달 이후 서울, 경기, 부산 등 청약조정지역에서 분양될 아파트는 88개 단지, 9만1천456가구(일반분양분 5만2천649가구)에 이른다.

이 가운데 서울·광명 전역과 경기 고양·과천·남양주·하남·화성시와 성남시, 부산 기장군의 공공택지에서 분양돼 입주 때까지 분양권 전매가 금지되는 아파트의 일반분양분은 총 84개 단지 4만9천930가구로 추산된다.

이들 지역에서 19일 이후 입주자 모집공고를 하는 아파트는 모두 분양권 전매가 금지되고 7월 3일부터는 집단대출에 대해서도 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용된다.

나머지 4개 단지 2천719가구는 성남시 민간택지에 분양되는 아파트로, 1년 6개월간 전매가 금지된다.

서울의 경우 49개 단지 2만605가구의 일반분양분이 대상이다.

이 가운데 강남 4구에서 분양될 13개 단지 6천451가구는 종전에도 분양권 전매가 입주 때까지 금지됐지만, 강남 4구 이외 지역에서 신규 분양되는 36개 단지 1만4천154가구는 전매 제한기간이 종전 1년 6개월에서 입주 때까지로 연장된다.

당장 오는 8월 분양하는 강동구 고덕 주공3단지 재건축 아파트는 전체 가구 수가 4천66가구로, 일반분양분 1천396가구의 분양권을 입주때까지 팔지 못하게 되고 중도금 대출 등에 LTV·DTI 규제가 적용된다.

7월에 분양할 서울 서초구 잠원동 신반포 센트럴자이(전체 757가구), 9월과 10월에 각각 분양할 마포구 염리3구역 자이(1천617가구)와 동대문구 전농동 청량리4구역 롯데캐슬(1천372가구), 연말께 분양할 강동구 고덕 주공6단지(총 1천824가구) 등도 마찬가지다.

경기도에서도 30개 단지 2만1천486가구가 청약조정대상 지역에서 일반분양되고 이 가운데 26개 단지, 1만8천767가구의 분양권 전매가 입주때까지 금지된다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "11·3대책 이후에도 서울, 수도권의 분양권 전매가 줄지 않고 증가했다는 것은 그만큼 청약시장에 전매차익을 노린 투자수요가 많다는 것"이라며 "전매가 전면 금지된다면 가수요가 줄어들어 청약 경쟁률도 낮아질 것"이라고 말했다.

건설업계는 중도금, 잔금대출 등 집단대출에 LTV는 물론 DTI까지 적용되는 것을 우려하고 있다.

대형 건설사는 "아파트 분양을 받으면서 전부 자기 돈으로 갖고 청약하는 사람은 많지 않다"며 "단기간에 전매차익을 얻고 나가는 '치고 빠지기식' 청약은 줄어들겠지만 주택 교체수요가 감소해 당장 미분양이 늘어날까 봐 걱정"이라고 말했다.

다른 건설사 관계자는 "소득증빙이 제대로 되지 않는 자영업자 등은 DTI가 낮게 책정돼 대출금이 부족할 수 있는데 2금융권까지 돈줄이 막힌다면 분양받기가 망설여질 것"이라며 "준공 시점에 잔금대출 전환이 안될 경우 입주를 못하거나 계약포기 물건이 나올 수 있다"고 말했다.

건설업계는 소득 부족 등으로 잔금 대출을 못받은 경우 잔금 마련을 위해 새 아파트를 전세로 돌리는 경우가 늘어날 것으로 보고 있다. 이 경우 전세물건이 증가하면서 신규 입주가 많은 지역은 역전세난이 발생할 우려가 크다.

건설업계 관계자는 "분양시장은 실수요는 물론 적당한 가수요가 있어야 원활하게 움직이는데 청약규제가 강화되면서 실수요자 중에서도 돈 있는 사람만 분양을 받으라는 것과 같다"며 "청약, 입주 시장이 어느 정도 위축될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

반면 평택, 안양, 인천 송도 등 청약조정대상지역에서 제외된 지역에는 갈 곳 없는 투자수요가 몰리며 '풍선 효과'가 나타날 것으로 예상된다.

경기도 평택 고덕국제도시의 경우 지난 11·3대책으로 화성 동탄2신도시의 분양권 거래가 전면 금지되자 떴다방과 투기수요가 한꺼번에 몰려와 청약 경쟁률이 수백 대 1을 찍는 등 과열이 나타나기도 했다.

평택은 전반적인 아파트값 상승 폭이 크지 않아 이번 규제 대상에선 제외됐다.

오피스텔, 상가 등 규제가 없는 상품으로 돈이 몰릴 수도 있다. 현재도 위례·광교·하남 미사 등 청약조정지역에서 공급되는 오피스텔에는 투자수요가 몰리며 청약경쟁이 매우 치열하다

우리은행 안명숙 고객자문센터장은 "오피스텔은 한 사람이 여러 채를 보유하지 않는 한, 전매제한이 없고 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다"며 "대책의 효과는 좀 더 지켜봐야겠지만 단기적으로 이런 규제가 없는 상품으로 풍선효과가 나타날 수 있다"고 말했다. /연합뉴스