Q. 2012년 12월에 주택임대차계약을 체결하고 그 후 2014년 12월에 연장해 살았다. 2016년 12월에 다시 2년을 연장하려 하는데, 집주인이 계약서를 다시 작성해야 한다고 한다. 특별히 보증금의 변동이나 다른 특약사항은 없다. 다만 기간만 연장이 된다. 계약서를 다시 작성하게 되면 확정일자로 다시 받아야 하고, 확정일자를 다시 받게 되면 임대보증금의 순위의 변동이 생길 수 있으리라 생각이 드는데 어떻게 되나.

A. 주택임대차계약기간이 만료돼 다시 기간을 연장하고자 할 때 최초의 계약서의 내용과 변동사항이 없다고 한다면 계약서를 다시 작성할 필요는 없다.

계약내용에 변동이 없다면 계약서를 다시 작성할 필요가 없으며, 확정일자도 다시 받지 않아도 된다. 최초 계약 당시 없었던 근저당권이 설정돼 있다면 우선순위에 변동이 있을 수 있다. 즉 후순위가 된다.

만약 전세보증금의 금액이 증액이 되게 되면 증액부분에 대해서만 확정일자를 받으면 되는데 이럴 경우에는 동사무소, 공증인 사무소, 등기소에서 받으면 된다. 증액분의 보증금에 대해서는 우선순위에 변동이 있을 수 있다. 증액분의 보증금에 기존 확정일자의 효력이 미치지 못하므로 증액분의 보증금에 대해서만 다시 계약서를 작성하고, 확정일자를 받으면 된다.

기존 계약서는 절대로 파기하지 말고, 새로이 전체 보증금에 대해 임대차 계약서를 적성하지 하지 않도록 해야 하는데, 만약 새로 작성하게 되면 이미 취득한 대항력 및 우선변제권의 효력을 모두 잃을 수 있다. 새로 증액 계약서에 특약으로 '기 체결된 계약은 00년 00월 00일 체결된 계약으로 그대로 유효함'으로 해 작성할 수도 있다.

임대보증금을 제외하고 다른 임대조건(예를 들어 기간만 연장)에 대해 변동이 있을 경우에는 기존계약서에 변동된 내용을 적고 임대인, 임차인의 확인 도장을 날인하면 된다.

임대계약 중에 임대인(집주인)이 바뀌었다고 임대차계약서를 재작성할 필요가 없다. 주택임대차보호법 제3조 제4항 '임차주택의 양수인(讓受人, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다'는 규정에 따라 양수인이 지위를 승계한 것으로 계약서를 다시 작성할 필요가 없다.

/경기도 법무담당관 법률서비스팀 주무관

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